当サイトは様々なファンドを分析しています。多くは株式に投資をするファンドについて分析してきましたが今回は少し趣向を変えたいと思います。
今回紹介するのはアクティブリート投信です。取り上げるのはJリート･リサーチ･オープン(毎月決算型)です。
今回はJリート･リサーチ･オープン(毎月決算型)がどのようなリート投信かお伝えした上で、今後の見通しについても分析していきたいと思います。
そもそもリート(=REIT)とは？
そもそもリートとは、どのようなものなのかという点についておさらいします。
REITは「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとったもので直訳すると不動産投資信託ということになります。
米国では1972年にリートが組成されましたが、日本では2001年にJ-REITが初めて上場されました。
J-REITを活用することで個人投資家が購入できないオフィスビルや商業施設、マンションなどの不動産に分散投資をすることができます。
通常の上場企業は利益に対して法人税を支払い、事業拡大のための内部留保を残した上で配当を行います。
リートの場合は得られた利益の90%以上を分配することで免税にすることが可能となります。
そのため、リートでは利益の殆どを分配するので分配利回りが高くなります。
J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)の特徴
J-REIT･リサーチ･オープン(毎月決算型)の特徴についてみていきたいと思います。
Jリートに分散投資をするアクティブ投信
J-REIT･リサーチ･オープンはインデックス投信ではなく、厳選したJリートに投資してアクティブなリターンを狙うアクティブ投信です。
三井住友トラスト基礎研究所がスクリーニングした上で、三井住友トラスト・アセットマネジメントが最終的に銘柄を吟味しています。
三井住友トラスト基礎研究所は不動産に関する専門の調査・研究機関として1988年に設立された専門機関です。
長年の不動産関連リサーチの蓄積を基礎に不動産投資の評価分析に関する研究をおこない独自のコンサルティングを展開しています。
用途別の組入比率
2024年4月末時点でのJ-REIT･リサーチ･オープンの用途別組入比率は以下となります。参考までに2023年9月末からの推移も掲載しておきます。
オフィス特化型を減らした分を総合型にしていることがわかりますね。リモートワークの推進が痛手となっていそうです。
| 2024年5月末 | 2023年9月末 | |
| 総合型 | 68.09% | 61.40% |
| オフィス特化型 | 10.80% | 17.26% |
| 物流特化型 | 11.81% | 10.84% |
| 住居特化型 | 5.48% | 6.78% |
| 商業施設特化型 | 1.73% | 1.73% |
| ヘルスケア施設特化型 | 1.28% | 1.34% |
| ホテル特化型 | 0.79% | 0.65% |
構成上位銘柄
同じく2024年4月末時点での構成上位銘柄は以下となります。予想配当利回りは4.13%となっています。
| 構成銘柄 | 比率 | 予想配当利回り |
| KDX不動産投資法人 | 8.69% | 4.87% |
| 平和不動産リート投資法人 | 6.55% | 4.71% |
| 積水ハウス・リート投資法人 | 6.08% | 5.03% |
| ヒューリックリート投資法人 | 5.84% | 4.74% |
| 日本プライムリアルティ投資法人 | 5.21% | 4.44% |
| ＮＴＴ都市開発リート投資法人 | 4.09% | 4.43% |
| アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 3.92% | 4.74% |
| 森ヒルズリート投資法人 | 3.91% | 4.47% |
| 大和ハウスリート投資法人 | 3.79% | 4.34% |
| 大和証券リビング投資法人 | 3.27% | 4.30% |
2022年10月末からの異動は以下です。上位の順位が少し上下していますが、大きくは変わっていません。
長期保有をしていることが読み取れますね。
| 2024年4月 | 2023年9月 | 2023年6月 | 2023年3月末 | 2022年10月末 | |
| 1 | KDX不動産投資法人 | 積水ハウス・リート投資法人 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 | 平和不動産リート投資法人 | ケネディクス・レジデンシャル投資法人 |
| 2 | 平和不動産リート投資法人 | 平和不動産リート投資法人 | 積水ハウス・リート投資法人 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 | 積水ハウス・リート投資法人 |
| 3 | 積水ハウス・リート投資法人 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 | ヒューリックリート投資法人 | ヒューリックリート投資法人 | 平和不動産リート投資法人 |
| 4 | ヒューリックリート投資法人 | ヒューリックリート投資法人 | 平和不動産リート投資法人 | 積水ハウス・リート投資法人 | ヒューリックリート投資法人 |
| 5 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 日本プライムリアルティ投資法人 |
| 6 | ＮＴＴ都市開発リート投資法人 | ＮＴＴ都市開発リート投資法人 | ＮＴＴ都市開発リート投資法人 | ＮＴＴ都市開発リート投資法人 | 大和ハウスリート投資法人 |
| 7 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 大和ハウスリート投資法人 | 森ヒルズリート投資法人 | NTT都市開発リート投資法人 |
| 8 | 森ヒルズリート投資法人 | 大和ハウスリート投資法人 | 森ヒルズリート投資法人 | 大和ハウスリート投資法人 | 森ヒルズリート投資異邦人 |
| 9 | 大和ハウスリート投資法人 | 森ヒルズリート投資法人 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 日本ビルファンド投資法人 |
| 10 | 大和証券リビング投資法人 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | ラサールロジポート投資法人 | アドバンス・レジデンス投資法人 |
毎月分配型で特別分配金をだしている
名前にも記載されているとおり毎月分配金を拠出しています。2023年11月現在、毎月65円ずつ分配金を出しています。年間ベースだと780円となります。
基準価額が5,500円であることを考えると14.6%の分配利回りとなります。
ここで先ほどお伝えしたJ-REIT･リサーチ･オープンの組み入れ銘柄の平均分配利回りが4.31%だということを思い出していただければと思います。
4.31%しか分配利回りがないにも関わらず、13.7%の分配をだすということは元本から払い出しているということを意味します。
つまり信託手数料を支払いながら預金を引き出しているという状態と変わらないのです。このような分配金を特別分配金と呼びます。
他にも特別分配金を出している投資信託を当サイトでも分析していますのでご覧いただければと思います。
前回、お伝えしたゼウス投信と似た状況となっていますね。
→ 【ゼウス投信】投資信託「新光US-REITオープン」は高分配利回りだが大損する！？評判の毎月分配型投信を徹底評価！
手数料(購入手数料/信託手数料)
手数料は以下となります、アクティブ投信としては一般的な水準ですね。
購入手数料：税込3.3%
信託手数料：年率1.1%
J-REIT･リサーチ･オープン(毎月決算型)の運用実績
以下はJ-REIT・リサーチ・オープンの運用実績は以下となります。
J-REIT・リサーチ・オープンは配当金再分配前では参考指数である東証REIT指数に対してアウトパフォームしています。
とはいえ、殆ど同じ動きになっているので、リートによって大きな差がないことがわかります。
そもそも総合型がおおいので、ポートフォリオ自体がインデックスと同等といえるでしょう。
不動産で大きくリターンをあげるためにはリートでは不十分です。
不動産の最大の魅力は値上がり益ですからね。安く仕込んで高く販売するというサイクルを早く回すことで高いリターンを獲得することができます。
以下では年率15%以上が期待できる筆者が投資している不動産ファンドについて詳しくお伝えしていますので、参考にしていただければと思います。
J-REIT･リサーチ･オープン(毎月決算型)の持続不可能な分配利回り
前回お伝えしたダイワJ-REITオープンよりは特別分配金は抑えられてはいますが分配金を出した後の基準価額は大きく下落しています。
特別分配金をだしており、経済合理性があるとはいえません。
配当金基準価額はもともと設定されていた10,000円の半分になっています。
現在、毎月65円の分配金をだしているので年間ベースで考えると780円となります。
5500円の基準価額で考えると15%近い利回りになります。過去10年の年率リターンが7.1%であることを考えると明らかに出し過ぎですね。
複利効果も毀損していますし、手数料を支払って元本から払い出されている特別分配金を受け取っているので合理的ではありませんね。
理解度の低い掲示板での口コミや評判
以下は掲示板での口コミです。
特別分配金をたしかに課税はされませんが、ただ信託手数料を支払って預金を引き出しているだけです。
普通分配金を出して税金を出す方が通常の状態なのです。
口コミ①
ありがとうございます♪
特別分配金から普通分配金になって、嬉しくはなったのですが、普通分配金になると、少し減るもんなんですか？今チラッと調べたら、課税されるとかなんとか、、。
購入するのであれば、このかたのように分配金再投資型の方がよいでしょう。
口コミ②
対面の証券マンに薦められて分配再投資型にしました!
( ´ー｀)y-~~
今後の見通しは明るい？暗い？
重要なのは今後の見通しです。以下はポジショントークが入ったJ-REIT・リサーチ・オープンの見通しです。
つまり、良い側面だけが書かれているということです。
J-REITの業績は、経済活動の正常化が徐々に定着するなか、都心5区オフィス空室率が概ね横ばいでの推移が続くことが見込まれ、JREIT保有物件への入居の動きも徐々に顕在化していることや、インバウンドに対する入国制限緩和により、宿泊需要や店舗売上の回復 についても徐々に期待されること等から、引き続きJ-REIT全体でみた場合の業績は回復傾向が続くとみています。 J-REIT市場は、今後も米国の金融引き締め動向や国内外のインフレの行方等を確認しつつ、J-REITの相対的な収益の安定性や利回り面の高さ、緩やかな上昇を続ける不動産価格を背景とした資産価値を見直す動きから、底堅く推移する展開を予想します。
しかし、マクロ環境は今後悪化していくことが見込まれています。
まず、日本でも発生しているインフレです。欧米の半分ほどではありますが、日本でもコストプッシュ型のインフレが発生しています。
2023年11月時点では日本のインフレ率が米国のインフレ率が殆ど同じ状況になっています。
インフレが発生すると長期金利が上昇していきます。
実際、以下のイールドカーブの推移のとおり1年前にくらべると長期金利が上昇をはじめていることがわかります。
更に来年、日銀総裁が交代するタイミングで政策が転換し金利が急騰するリスクも孕んでいます。
金利が上昇すると当然、不動産価格は下落していきます。ただ、日本のい金利は上昇したとしても0.25%-0.50%程度にとどまると考えられています。
米国のように経済が強くなく、可処分所得が減っている中で金利を引き締めて景気を冷やすことができないからです。
そのため、不動産価格は大都市圏を中心に力強く推移していくことが想定されます。特に東京圏の値上がり率はすごいですね。
