期待年利20%！？評判の不動産投資型ヘッジファンド「MLパートナーズ」の魅力を紐解く！

本日は、現在筆者が最も注目していて、実際に資金を投じている不動産投資型ヘッジファンド「MLパートナーズ」について取り上げます。

資産を大きく増やしていく上で不動産は避けては通れない道です。

 

とはいえ、不動産投資はプロと一般投資家で全く得られる状況も違い、個人投資家が実践する難易度は高いという現状があります。

そのため、個人投資家でも投資ができるリートなどの仕組みも整えられていますが、正直狙えるリターンが少なく魅力に感じることができませんでした。

そんな中で出会ったのがMLパートナーズです。

 

本日はMLパートナーズに投資している理由をわかりやすくお伝えしていくなかで魅力を伝えていけたらと考えています。

 

 

そもそも不動産投資の魅力とは？

そもそも不動産投資がなぜ魅力的なのかという点についてお伝えしていきます。

不動産は株式と互角の勝負ができる資産

まず、インフレ時代において投資をしないことがリスクであるということは身をもって体験していることと思います。

投資をしないということは日本円という下落するだけの資産を保有していることを意味しますからね。

 

1971年のニクソンショック以前の世界では通貨は金と交換することができたので価値の裏付けがありました。

しかし、1971年以降は通貨は金と交換することはできなくなり、政府の信用のみで価値が担保されているという状態となっています。

結果として日本円の通貨供給量は以下の通り右肩上がりとなっています。

 

 

そのため、リスク資産に投資をして資産を防衛しながら守る必要性が出てきているのです。

代表的な投資先としては株式と債券と不動産があげられるかと思います。ただ、この中で債券は従来の安全資産としての役割を失いつつあります。

実際、2022年から発生するインフレにより金利が上昇したことで債券価格は大きく下落しましたからね。長期債に関しては株式よりも大きく下落しました。

 

つまり、代表的な投資先は株式と不動産に絞られることになります。仮想通貨などを資産の主軸とするにはリスクが高すぎますからね。

そして、株式と不動産は同様に非常に高いリターンをだしています。

 

 

ただ、上記はあくまで株価指数とリートの比較です。後述しますがリートの投資スタイルでは不動産投資で高いリターンを叩き出すことはできません。

しっかりと利益率が高い手法で不動産投資を行えば上記を大きく上回るリターンを叩き出すことが可能となります。

 

不動産は情報の非対称性が高い

私が現在、不動産に魅力を感じているのは圧倒的に情報の非対称性が高いからです。

つまり、不動産業者と一般人でアクセスできる物件に雲泥の差があるわけです。

 

株式であれば上場銘柄は基本的に証券口座を保有していれば誰でもアクセスが可能です。

しかし、不動産に関しては、そもそも収益性が高い物件は一般投資家に公開されることは殆どありません。

売れ残った物件がネットなどで出回っているわけです。収益性の高い物件は表に出る前に不動産業者によって買われています。

 

 

不動産業者がアクセスできる物件の中には、購入して少しリノベーションを施すだけで30%-50%のリターンを狙えるものがゴロゴロと転がっています。情報にアクセスできるかどうかで圧倒的な差が存在しているのです。

 

私のような一般投資家が公開情報を元に不動産投資を行なってもカモにされるだけです。

そのため、魅力的な高収益不動産にアクセスできるプロに資金を出資して、得られるリターンを分配してもらおうという考えになりました。幸いにして東京は巨大な不動産市場を有しています。

日々、魅力的な物件が売りに出されて不動産の転売が行われています。超富裕層の中に不動産を転がして成り上がった方が多い理由もうなづけますよね。自分で不動産を転がせないのであれば、プロに任せればいいのです。

 

 

 

なぜリートではダメなのか？

プロに任せるとなった時に最も最初に思い浮かぶのがリートなのではないでしょうか？

リートというのは不動産投資信託のことで、投資信託のように小口で不動産に投資しているリート法人に投資できる仕組みです。

しかし残念ながらリートでは高いリターンを獲得できません。その理由について説明していきます。

 

リートは回転率が低く長期保有となりがち

さきほどお伝えした通り、高収益不動産は購入して少しリノベーションして販売するだけで30%-50%のリターンを獲得できる物件が転がっています。

1年以内に仕入れから販売までを完遂したら30%-50%のリターンになるわけです。更に借入をしていたらリターンは高まりますね。

しかし、このスパンが2年、3年、4年となっていくと年間のリターンは大きくおちていきます。

 

例えば仕入れから30%のリターンが狙える物件を保有期間毎に年率リターンをまとめたものが以下となります。なお、毎年の賃料収入は元本の4%とします。

 

保有期間	累積リターン	年率リターン
1年	34%	34.00%
2年	38%	17.47%
3年	42%	12.40%
4年	46%	9.92%
5年	50%	8.45%

 

保有期間が長くなればなるほど年率リターンが下がっていっているのがわかるかと思います。

仕入れから販売までを1年で行い、さらにまた新しい物件を仕入れてから販売までを1年以内に行うというように高速で回転させていくことで非常に高いリターンを得ることができるのです。これが不動産を転がすという仕組みです。

 

一方、リートは転売ではなく長期保有による賃料収入をメインに考えて投資をおこなっています。

そのため、基本的に高いリターンを狙うことができません。正直いって株式へのインデックス投資の方が魅力が高いといえます。

 

リートは制度上複利効果を得ることが難しい

リート法人は得られた収益の9割を分配することで免税になります。

 

そのためリート法人では得られたリターンの殆どを投資家に分配してしまいます。

結果として残りの10%しか再投資をすることしかできません。そのため、複利で規模を拡大していくことができないのです。

 

さきほど申し上げた通り、不動産投資では得られたリターンを高速で再投資することで大きなリターンを獲得することができます。

しかし、リートではそもそも再投資をするには新規で投資家から資本を募集するか、借入を増やすしかありません。

新規の投資家から資本を募集すると当然既存投資家の持分は希釈化するのでリターンが低下していきます。

仕組みとして不動産投資で大きなリターンを狙える状態になっていないというのがわかりますね。

 

MLパートナーズの魅力とは？

ではなぜ筆者がMLパートナーズに投資しているのかという点について詳しくお伝えしていきます。

早い回転率で年利15%以上が見込める

今まで何度もお伝えしてきている通り、重要なのは仕入れから販売までの回転をできる限り早く回すことです。

MLパートナーズは平均して仕入れから販売まで6ヶ月から1年以内で回していくスピード感が強みとなっています。

 

 

仕入れから販売まで半年で30%のリターンをだせば、年率にすると60%以上のリターンになりますからね。

当然、待機している資金や、1年以上かかる物件まであるのでリターンは上記ほどにはなりませんが、投資家ベースで20%近くを期待できるスピード感です。

このスピードを実現できるのには理由があります。

 

先代からの蓄積で情報ネットワークが充実し収益性不動産の情報が日々入ってくる

高速売買を実現するためには高収益物件の情報が日々入ってくる必要がありますし、販売するチャネルを確保していないといけません。

MLパートナーズはファンドマネージャーの親の代から不動産事業に携わっているということが最大の強みになっています。

 

数十年にわたって培ったネットワークによりMLパートナーズには日々収益性の高い物件の情報が入ってくるそうです。

その中から不動産投資のプロの目線で物件を厳選して、収益性の高い物件を選定し投資を行なっていっています。

また、販売するチャネルも当然幅広く有しているので高速売買を実現することができます。

不動産投資は情報強者が圧倒的な勝ちをおさめることができる市場です。MLパートナーズはこの点において圧倒的な優位性を有しているということができるでしょう。

 

 

 

ファンドマネージャーは三菱地所出身のエリート

MLパートナーズのファンドマネージャーは大学卒業後、三菱地所で不動産経営を学び親の地盤を引き継ぎMLパートナーズを立ち上げています。

 

野村不動産勤務だった兄を含めて、不動産家系として盤石の布陣でファンドを立ち上げています。

高速回転を行うためには当然ながら体力も必要です。

中学から大学時代にラグビー部で培った体力と三菱地所で培った専門性と親からの引き継いだネットワークを保有しており、不動産ファンドを運営するのに適任な人物といえるでしょう。

 

MLパートナーズの投資事例

最後にイメージしやすいようにMLパートナーズの投資事例についてお伝えしていきたいと思います。

当然、詳しい物件名などを開示することはできないので、MLパートナーズの許可をとって一例を物件がわからないように開示させていただきます。

詳しくは問い合わせを行い面談をすることで知ることができるかと思います。

 

以下ご覧いただきたいのですが8600万円の物件を仕入れて1億860万円で仕上げて、1億4800万円で売却しています。

値上がり益は実に36%という水準です。

 

年間賃料は620万円なので投資元本から考えると5.7%という水準です。

やはり、賃料を得ることに注力するより早く売却したほうがリターンが高まるということが分かりますね。

このような物件情報が日々流入してくる中で収益性の高い物件をプロの目で選択して高いリターンをだしていっています。

 

 

 

まとめ

今回のポイントについてまとめると以下となります。

• 今後は投資をしないと資産を防衛することができない
• 不動産投資は株式投資と同等のリターンが期待できる
• 不動産はプロには圧倒的にリターンを得やすい情報の非対称性がある
• 不動産で高いリターンを得るためには売買の回転スピードが重要
• リートは賃料収入が主な収益であるため高いリターンを期待できない
• MLパートナーズは数十年の蓄積によるネットワークで常に高収益不動産の情報が入り続ける
• 高収益不動産の回転売買をスピード感をもって行い年率15%以上のリターンを見込むことが可能に